© JUNGE FREIHEIT Verlag GmbH & Co.  www.jungefreiheit.de  14/08 28. März 2008

Opfer krimineller Machenschaften
Der umstrittene Handel mit Forderungen: Was tun, wenn die Bank meinen Immobiliarkredit verkauft
Wolfgang Philipp

In den letzten Jahren sind viele Banken im In- und Ausland dazu übergegangen, von ihnen herausgelegte Forderungen aus Immobiliarkrediten mit Abschlägen an andere Banken und Investoren zu verkaufen. Dadurch werden die Kreditrisiken zwar durch Abschläge teilweise realisiert, aber auch begrenzt. Die gewonnene, bisher langfristig gebundene Liquidität steht für neue Geschäfte bereit.

Die Forderungskäufer andererseits hoffen, durch den Einzug der gekauften Forderung von den Schuldnern mehr zu erhalten als den an die verkaufende Bank gezahlten Kaufpreis. Die Forderungskäufer haben sich oft nur kurzfristig durch sogenannte asset-backed securities refinanziert, was zu der gegenwärtigen weltweiten Bankenkrise geführt hat. Doch dies kann hier nicht vertieft werden (JF 36/07).

Hier geht es vielmehr um die Schuldner der verkauften Immobiliarkredite, also Menschen, die bei ihrer Bank zur Baufinanzierung respektive zum Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung Kredite aufgenommen hatten. In Fernsehbeiträgen und Zeitungsartikeln wurde dargestellt, die Käufer solcher Immobiliarkredite setzten ihre Schuldner unter Druck, die verpfändeten Immobilien zu verkaufen, um damit eine schnelle und vollständige Rückzahlung der Kredite zu erreichen. Das Motiv für diese Handlungsweisen kann ein doppeltes sein: Entweder steht der Immobiliarkreditkäufer selbst unter Druck, weil er die gekauften langfristigen Immobiliarkredite unter Verstoß gegen alle Bankregeln nur kurzfristig refinanziert hat und deshalb dringend auf Liquidität angewiesen ist. Oder aber es führt übersteigertes Gewinnstreben die Feder. Der "Erlös" aus kurzfristiger Verwertung der belasteten Immobilie soll höher sein als der Kaufpreis, den der Forderungskäufer für die ihm verkaufte Immobiliarforderung bezahlt hat.

Manche solcher Forderungskäufer sollen die aufgekauften Kredite so schnell wie möglich selbst dann gekündigt haben, wenn der Schuldner überhaupt nicht mit Ratenzahlungen in Verzug war. Auch ist von Fällen die Rede, in denen nicht nur die offenstehende Darlehenssumme, sondern die ursprüngliche volle Darlehenssumme verlangt wurde, so daß die Schuldner Teile des Kredits zweimal bezahlt haben. Als "Hebel" hierfür sei der Umstand eingesetzt worden, daß in Deutschland regelmäßig Immobiliarkredite nicht durch Hypotheken, sondern durch Grundschulden abgesichert werden. Grundschulden sind "abstrakt" und setzen - anders als Hypotheken, deren Höhe vom Bestand der Forderung selbst abhängig ist - eine Forderung nicht voraus. Sie bleiben trotz laufender Tilgung in voller Höhe bestehen. Nach den Bankbedingungen werden alle Zahlungen des Schuldners auf die persönliche Schuld und nicht auf die der Bank nur als Sicherheit dienende Grundschuld verrechnet.

Es hat nach den zu hörenden Berichten aber Forderungskäufer gegeben, welche die mitübernommenen Grundschulden von dem zugrunde liegenden Kredit gelöst und selbständig in voller Höhe gegen die Schuldner geltend gemacht haben. Diese wurden dadurch ruiniert, es hat auch Selbstmorde gegeben. In Veröffentlichungen wird behauptet, diese Praxis sei sogar "legal", weil es eine "Gesetzeslücke" gebe. Es ist deshalb erforderlich, über Verhaltensregeln nachzudenken, die ein "Häuslebauer" dann beachten muß, wenn sein Immobiliarkredit von seiner Bank oder Sparkasse an einen Drittinvestor abgetreten worden ist.

Die oberste Regel heißt: Sofort einen im Bankrecht versierten Rechtsanwalt einschalten. Es handelt sich um ein unübersichtliches und manchmal von kriminellem Verhalten durchdrungenes Rechtsgebiet. Vertragsbruch, Betrug, Nötigung und Erpressung können vorkommen.

Einleitend wird der erstmals an den Kreditschuldner herantretende Forderungskäufer behaupten, er habe die Forderung von der finanzierenden Bank oder Sparkasse gekauft. Schon an dieser Stelle muß die Verteidigung einsetzen: Der Kreditschuldner muß von dem Forderungskäufer verlangen, die Urkunden über die Forderungsabtretung vorzulegen, aus denen er sein angebliches Recht herleitet. Diese Urkunden sind sodann fachmännisch zu überprüfen. Selbst wenn es solche Urkunden gibt, ist es denkbar, daß die Abtretung aus Rechtsgründen unwirksam ist: zum Beispiel weil die Forderung nicht genau genug individualisiert, bestimmt oder bestimmbar ist. Das kann vor allem dann der Fall sein, wenn die verkaufenden Banken "faule Forderungen" mit anderen Forderungen, die von den Schuldnern bedient werden, vermischen und daraus ein milliardenschweres "Paket" schnüren, daß dann im ganzen als "Portfolio" von einem Erwerber gekauft wird. Es soll auch vorgekommen sein, daß gleich mehrere Gesellschaften (Inkassobüros, Servicegesellschaften) von den Grundstückseigentümern Zahlung verlangt haben. Auch werden manchen Schuldnern die aktuellen Kontostände nicht mitgeteilt oder von ihnen geleistete Zahlungen nicht gutgeschrieben.

In einem solchen Fall darf der Schuldner auf keinen Fall Zahlungen an den angeblichen neuen Gläubiger leisten, sondern sollte die laufenden Annuitäten wegen Gläubigerungewißheit gemäß Paragraph 372 ff. BGB hinterlegen. Hinterlegungsstelle ist in der Regel das Amtsgericht. Wenn der Schuldner auf diese Weise weiterzahlt, wird dem Forderungskäufer der Vorwand genommen, nunmehr den Kredit wegen Zahlungsverzugs zu kündigen. Außerdem wird er nicht unbedingt geneigt sein, die Abtretungsverträge offenzulegen, weil dann auch der Preis herauskommen könnte, den er für die abgetretenen Forderungen bezahlt hat. Hier kann man den Forderungskäufer also schon im Vorfeld in Schwierigkeiten bringen.

Wenn und soweit der Forderungskäufer von dem Schuldner höhere oder frühere Leistungen fordert als diejenigen, die in dem Kreditvertrag mit der finanzierenden Bank vereinbart waren, ist höchste Vorsicht geboten. Dieses gilt insbesonders dann, wenn der Forderungskäufer versuchen sollte, seine Ansprüche nicht nach dem Stand des Darlehenskontos und den vereinbarten Annuitäten zu richten, sondern die dinglich selbständige Grundschuld in voller Höhe auch dann geltend macht, wenn sie wie regelmäßig höher ist als die noch ausstehende Teil-Kreditforderung.

Solche Verhaltensweisen des Forderungskäufers werden in den Medien mitunter zu Unrecht als legal bewertet. Nach Paragraph 404 BGB gilt bei der Abtretung von Forderungen ein eiserner Grundsatz: "Der Schuldner kann dem neuen Gläubiger die Einwendungen entgegensetzen, die zur Zeit der Abtretung der Forderung gegen den bisherigen Gläubiger begründet waren." Das bedeutet, daß der Forderungskäufer niemals mehr Rechte haben kann, als sie vorher die abtretende Bank besessen hat. Erst kürzlich hat der Bundesgerichtshof ausgesprochen, Paragraph 404 BGB diene dem Zweck, "eine Verschlechterung der Verteidigungsmöglichkeiten des Schuldners infolge der Forderungsabtretung zu verhindern". Daher umfasse die Vorschrift auch Einwendungen des Schuldners, die zum Zeitpunkt der Abtretung "lediglich im Schuldverhältnis angelegt waren und erst später entstanden sind". Schon im römischen Recht galt der Grundsatz "Nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet": Niemand kann mehr Rechte übertragen, als er selbst hat.

Den stets professionellen Forderungskäufern ist diese Rechtslage bekannt. Aus ihr folgt auch, was jeder Jurastudent im dritten Semester lernt: daß es keinen gutgläubigen Erwerb von Forderungen gibt. Selbst wenn der Forderungskäufer das deutsche Recht nicht kennt, kann er Forderungen, die nicht bestehen oder Einwendungen ausgesetzt sind, nicht gutgläubig erwerben. Der Schuldner ist nach deutschem Recht mithin gegen solche Manipulationen objektiv voll geschützt. Wenn es trotzdem zu Katastrophen gekommen ist, kann das nur daran liegen, daß die Schuldner sich nicht haben beraten, sondern einschüchtern lassen, etwa weil sie hilflos sind oder die Anwaltskosten gescheut haben.

Wenn in einem solchen Falle der Forderungskäufer rechtswidrig die Zwangsversteigerung des Grundstücks beantragt, muß der Grundstückseigentümer bzw. Kreditschuldner eine "Vollstreckungsabwehrklage" beim zuständigen Landgericht erheben und diese mit dem Antrag verbinden, die Zwangsversteigerung einstweilen einzustellen. Des weiteren liegt in diesen Fällen nahe, daß der Forderungskäufer sich strafbar macht: Wenn er den Schuldner vorsätzlich täuscht (über Tatsachen oder auch die Rechtslage) und ihn dadurch zu vermögensschädigenden Handlungen veranlaßt, kann Betrug oder Betrugsversuch vorliegen. Außerdem wird in der Regel Nötigung oder Erpressung gegeben sein. Es ist also geboten, in solchen Fällen die Staatsanwaltschaft einzuschalten.

Soweit der Forderungskäufer aus der Grundschuld höhere Forderungen geltend macht als diejenigen, die nach dem Kreditverhältnis noch geschuldet werden, könnte ihm von dem Schuldner auch ein "Rückgewähranspruch" bezüglich der Grundschuld entgegengesetzt werden: Die Grundschulden dienen den Banken nur als Sicherheit und sind an den Schuldner zurück abzutreten, wenn der Kredit getilgt ist. Ist er teilweise getilgt und benötigt die Bank die Grundschuld nicht mehr in voller Höhe, so kommt auch eine Teilung der Grundschuld und Rückgewähr eines Teiles an den Schuldner in Betracht. Auch dies wäre dem betreibenden Forderungskäufer entgegenzuhalten.

Es gibt also durchaus die Möglichkeit, Übergriffen der geschilderten Art entgegenzutreten und den Forderungskäufer in eine Verteidigungssituation zu bringen. Allerdings muß, dies sei nochmals hervorgehoben, sowohl fachmännisch als vor allem auch schnell gehandelt werden. Es kann sich um eine Begegnung mit Kriminellen handeln, denen man keine Zeit lassen darf, sich zu entfalten.

Dr. Wolfgang Philipp ist Rechtsanwalt in Mannheim.

Stichwort: Mehr Sicherheit für Häuslebauer?

Um der Verunsicherung darüber entgegenzutreten, daß Banken ihre Forderungen aus Krediten an Finanzinvestoren weiterverkaufen, will die Bundesregierung nun handeln. Unisono erklärten Justizministerin Zypries (SPD) und Verbraucherschutzminister Seehofer (CSU), die Rechte von Immobiliarkreditnehmern stärken zu wollen. So soll künftig eine gesetzliche Anzeigepflicht sicherstellen, daß der Hausbesitzer über den neuen Gläubiger informiert wird. Der Gesetzentwurf, der nun im Bundestag diskutiert wird, soll im Sommer verabschiedet werden. Der Veränderungsspielraum ist allerdings nicht allzu groß, da die Bundesregierung den freien Kapitalverkehr nicht zu stark einschränken will. Ein generelles Verbot für den Weiterverkauf von Immobilienkrediten oder ein Kündigungsrecht der Kreditnehmer bei einem Forderungsverkauf wird es daher vorerst nicht geben.