© JUNGE FREIHEIT Verlag GmbH & Co.  www.jungefreiheit.de  20/09 08. Mai 2009

Sanieren oder Planieren
Wohnungsbaupolitik: Umweltbundesamt warnt vor massivem Immobilienwertverfall durch demographischen Niedergang
Tobias Schmidt

Während der bayerische Ministerpräsident Horst Seehofer (CSU) für die Wiedereinführung der 2006 abgeschafften Eigenheimzulage wirbt und Unionsfraktionschef Volker Kauder vorige Woche beim Landesverbandstag von „Haus & Grund“ in Ellwangen mahnte, den „Bauspargedanken wieder mehr zu fördern“, drängt das Umweltbundesamt (UBA) in eine ganz andere Richtung.

Sanierung und Rückbau statt Neubau heißt das UBA-Motto, wenn der Bausparer von heute nicht morgen schon auf einer wertlosen Immobilie sitzen möchte. Die Dessauer Behörde hat die drohenden ökonomischen, aber auch ökologischen Probleme der nächsten zehn bis dreißig Jahre klar im Blick. Haupt­ursache ist die ungebremste demographische Talfahrt und die Abwanderung von Ost nach Süd und West.

Um den Verfall der Immobilienwerte in zahlreichen Regionen Deutschlands und damit allzu erheblichen Vermögensverlusten vorzubeugen, sollten Bund, Länder und Kommunen „als wichtigste Maßnahme als erstes die Zersiedlung bremsen. Im zweiten Schritt gilt es, zusätzliche Infrastrukturen und Gebäude nur noch in Wachstumsregionen zu errichten“, forderte kürzlich UBA-Präsident Andreas Troge (CDU). „Drittens gilt es, in Städten und Regionen mit abnehmender Bevölkerung nicht mehr benötigte Infrastrukturen und Gebäude zurückzubauen. Grundsätzlich ist erhaltenswerte Bausubstanz energetisch zu sanieren und somit wirtschaftlicher zu machen.“ Die abnehmende Bevölkerungszahl in manchen Regionen führt schon heute zu Leerständen, Überangeboten und Preisverfall (JF 21/08). Jetzt bereits gelte es, in Schrumpfungsregionen überflüssige Bausubstanz und Infrastrukturen zurückzubauen, um diese Entwicklung zu bremsen. In der Pflicht sieht das UBA hierbei die öffentliche Hand, die für den Rückbau einen Teil der Gelder aus dem Konjunkturprogramm der Bundesregierung verwenden solle.

Tatsächlich ist der Städterückbau gerade im zunehmend entvölkerten Mitteldeutschland im vollen Gange (JF 28/07). Das schilderte eindringlich der Berliner Bau- und Architekturexperte Wolfgang Kil. Innerhalb von fünf Jahren seien alleine in den neuen Bundesländern 200.000 Wohnungen abgerissen worden. „Annähernd eine Milliarde Euro wurde ausgegeben, um durch ‘Rückbau’ den Mietpreisverfall zu stoppen“, so Kil, dessen Schwerpunkt im Bereich Stadtentwicklung liegt.

Die Leerstandsquote in Mitteldeutschland liege dadurch heute bei elf Prozent statt bei sonst 18 Prozent. Bis zum Jahr 2016 sollen weitere 200.000 bis 250.000 Wohnungen – inzwischen nicht nur DDR-Plattenbauten – abgerissen werden. Trotzdem gebe es beispielsweise alleine in Leipzig immer noch über 180.000 Quadratmeter Innenstadtbrachen, die auf Käufer warteten. Wer meint, dies sei ein mitteldeutsches Schicksal, der irrt sich. Das UBA zeigt in mehreren Studien auf, daß auch in vielen Regionen der alten Bundesländer das gleiche Szenario droht. Bereits 2006 bescheinigte das Berlin-Institut für Bevölkerung und Entwicklung allen westdeutschen Bundesländern bis zum Jahr 2020 je nach Region bis zu 15 Prozent sinkende Einwohnerzahlen. Das Saarland und das Kernruhrgebiet entvölkerten sich schon heute.

Angesichts dieser Entwicklung rät das UBA daher, wenn überhaupt solle nur in langfristigen Wachstumsregionen in neue Gebäude und Infrastrukturen investiert werden. In erster Linie müsse „Erhaltenswertes wetterfest“ gemacht werden. Wer das Eigenheim als Alterssicherung anstrebe, sollte „das ausgewählte Objekt auf die langfristige Wertstabilität prüfen“. Drei Punkte gelte es zu beachten: Die Region müsse erstens eine positive demographische Prognose haben, und das Objekt müsse innerhalb einer solchen Region zudem in einem „lebensfähigen Kern“ liegen. Zweitens sei die Energieeffizienz des Gebäudes wichtig bzw. der Aufwand, es mit Blick auf künftige Energieeinsparungen zu sanieren. Drittens müsse das Gebäude alterstauglich sein. „Falls auch nur eins dieser Kriterien ungünstig zu bewerten ist, rät das Umweltbundesamt vom Kauf ab“, so die Empfehlung.

Die Wechselwirkung von demographischem Niedergang und Siedlungsstruktur sieht das UBA jedoch auch unter ökologischen Gesichtspunkten. Bereits im April 2007 und Juli 2008 wies die Behörde in Studien darauf hin, daß die Ausweitungen von Siedlungen und Verkehrsflächen in erster Linie auf Kosten landwirtschaftlicher Flächen erfolge. Einmal versiegelter fruchtbarer Boden sei aber auch durch spätere Renaturierung nie wieder vollständig wiederherzustellen. Welche Problematik dies tatsächlich bedeute, bleibe den Menschen durch die stets vollen Supermarktregale verborgen, so daß „die Sorge um das tägliche Brot in Vergessenheit“ gerate.

Zu bevorzugen sei die bessere Nutzung der zahlreichen Innenstadtbrachen und Baulücken sowie die Sanierung bestehender Gebäude. So seien bundesweit im Jahr 2004 nachweislich 178.000 Hektar der bestehenden Siedlungs- und Verkehrsflächen nicht genutzt worden – Dunkelziffer unbekannt. Trotzdem würden ständig neue Wohn- und Gewerbegebiete erschlossen.

Die Berliner Studie „Die demographische Lage der Nation“: www.berlin-institut.org/studien/die_demografische_lage_der_nation.html

Die UBA-Studie „Soziodemographischer Wandel in Städten und Regionen“: www.umweltdaten.de/publikationen/fpdf-l/3201.pdf